El reajuste de precios geográficos y sectoriales desiguales crea una ventana de oportunidad

Las correcciones del valor inmobiliario mundial en los últimos 18-24 meses han creado una ventana de oportunidad para acceder a mercados revalorizados, según el informe Perspectivas de Inversión Inmobiliaria del primer semestre de 2024 de Schroders Capital.

Kieran Farrelly, Director de Soluciones Globales Inmobiliarias de Schroders Capital, ha declarado:

"El ritmo y las diferencias en la profundidad de los ajustes en las distintas zonas geográficas, sectores y estructuras de inversión están dando paso a una oportunidad de compra cíclica. Detectar un suelo en el mercado es una tarea difícil, pero tanto el comportamiento histórico como nuestro propio marco de valoración del mercado indican que 2024 y 2025 serán años atractivos para la inversión inmobiliaria, tanto en renta variable como en deuda".

Los activos industriales y logísticos han vuelto a situarse en niveles de precios atractivos en muchos submercados, respaldados por sólidos fundamentos estructurales. En la región de Asia-Pacífico, existen oportunidades cíclicas en mercados que acompañan la recuperación tardía de China u ofrecen alternativas en el nearshoring/friendshoring de las cadenas de suministro. Las perspectivas de rentabilidad en Europa son especialmente atractivas.

Kieran Farrelly añadió: "Seguimos favoreciendo los inmuebles operativos que cuentan con fuertes vientos de cola por el lado de la demanda y pueden generar rentas vinculadas a la inflación, ya sea directa o indirectamente. Cada vez se reconoce más que la composición de las carteras inmobiliarias está evolucionando y que la capacidad de identificar una serie de segmentos adyacentes a los básicos tradicionales de oficinas, comercio minorista, industrial y multifamiliar, que serán claves para el futuro del sector, está ofreciendo una oportunidades de inversión atractivas ".

Muchas de las principales economías han hecho grandes progresos en la reducción de la inflación, con un impacto en el crecimiento significativamente menor de lo que los mercados habían previsto anteriormente. Por otra parte, los mercados ocupacionales se mantienen en una posición sólida, con previsiones de crecimiento nominal en la mayoría de los segmentos inmobiliarios, especialmente en los que cuentan con vientos de cola estructurales. Si bien la demanda se ha suavizado, la escasez de oferta -debido al aumento de los costes de construcción y de financiación de la deuda- sigue respaldando unos niveles sostenibles de rentas de alquiler. Además, la falta de espacios de alta calidad que cumplan las normas ESG hará que aumenten también los alquileres, especialmente una vez que las economías hayan dado un giro.

Las oportunidades derivadas de la falta de liquidez y las tensiones en el mercado de capital de deuda también son cada vez más visibles. Los niveles de precios de la deuda inmobiliaria privada ofrecen actualmente rentabilidades "similares a las de la renta variable" gracias a las nuevas financiaciones y debería ser tenida en cuenta por los inversores dado el limitado riesgo a la baja que entraña. En relación con esto, existen oportunidades que requieren soluciones de capital para ajustar y/o reforzar los balances de las entidades o estructuras de transacción existentes, de modo que puedan soportar un entorno de tipos de interés más elevados y/o niveles de refinanciación.

Kieran Farrelly concluyó: "Vemos un importante valor relativo ajustado al riesgo en los nuevos préstamos senior y de desarrollo, estructurados para incentivar objetivos de sostenibilidad ambiciosos y predeterminados. Se trata de una nueva oportunidad de capital privado para impulsar resultados sociales y medioambientales positivos en un mercado cuya oferta es cada vez más limitada debido a la intensificación de los requisitos normativos y a los cambios en la demanda de los inquilinos. Se espera que las oleadas de refinanciación pendientes aceleren la disponibilidad de estas oportunidades a medida que se produza una mayor fijación de precios en 2024".