Mercado inmobiliario comercial europeo: Al inicio de un nuevo ciclo

El mercado inmobiliario comercial europeo ha mostrado signos de recuperación con un aumento interanual del volumen de inversión en la primera mitad del año. La recuperación comenzó en medio de expectativas de que el BCE flexibilizaría gradualmente la política monetaria. Ahora, con los recortes de tipos ya acometidos, las perspectivas de recuperación del sector inmobiliario mejoran.

Diferentes modelos de recuperación en toda Europa 

Al margen de Francia, donde el mercado inmobiliario se encuentra en el limbo debido al contexto político y su impacto en los rendimientos de la deuda soberana francesa, el volumen de inversión inmobiliaria comercial europea aumentó un 11% interanual en el primer semestre de 2024. Aunque por debajo de su media de diez años, el aumento del volumen marca, no obstante, un cambio importante en la dirección de los mercados inmobiliarios en toda Europa. Por ejemplo, países que sufrieron una fuerte corrección en 2023 como BeNeLux, Alemania y Reino Unido registraron aumentos en el volumen de inversión del 73%, 23% y 9% respectivamente, mientras que Francia registró un descenso del 25% en el mismo periodo.

Todas las clases de activos registraron un aumento del volumen de inversión en el primer semestre de 2024: turismo (+62%), logística (+7%), asistencia sanitaria (+4%) y oficinas y comercio minorista (con +1% respectivamente). No obstante, los activos «core» y de diversificación (logísticos, sanitarios, turísticos y residenciales gestionados) siguen siendo los más buscados.

Oficinas: Estabilización de los rendimientos de los mejores activos

En el segundo trimestre de 2024, los rendimientos prime se mantuvieron en general estables, proporcionando una mejor visibilidad de precios a los inversores. 

A finales de junio de 2024, los rendimientos de las oficinas prime en las principales capitales europeas se sitúan entre el 4 y el 5%. Esta relativa estabilidad marca un punto de inflexión tras un periodo de significativa corrección de precios. Las áreas metropolitanas regionales ofrecen rendimientos más elevados, a menudo superiores al 6%, lo que refleja una prima de riesgo más elevada para los mercados secundarios.

El mercado de oficinas, sin embargo, presenta un panorama desigual. Mientras que las ubicaciones periféricas siguen experimentando ajustes a la baja de los valores inmobiliarios, las ubicaciones centrales siguen atrayendo a los inversores. En Europa, estas ubicaciones prime, caracterizadas por una baja tasa de vacantes y una fuerte demanda de los usuarios, podrían incluso experimentar una modesta compresión de los rendimientos a finales de 2025. Sin embargo, es poco probable que los rendimientos de las oficinas prime vuelvan a los niveles registrados a principios de 2022, lo que marcaría una nueva «normalidad» para el mercado.

Tasas de ocupación: Trayectorias divergentes 

La ocupación de oficinas en toda Europa volvió a aumentar ligeramente, por segundo trimestre consecutivo. En el primer semestre, aumentó un 3% con respecto al año anterior, aunque sigue siendo un 20% inferior a la media de los últimos diez años.

La demanda está impulsada principalmente por la racionalización de los costes inmobiliarios y la búsqueda de espacios adaptados a los nuevos hábitos de trabajo. Sin embargo, los patrones del mercado divergen. Por ejemplo, la contratación en Edimburgo y Hamburgo cayó un 28% y un 20% respectivamente, mientras que Dublín y Múnich registraron aumentos significativos del 61% y el 27% respectivamente.

Con la excepción del sur de Europa (Madrid, Barcelona, Milán), donde el crecimiento económico está apoyando al mercado inmobiliario, la actividad de alquiler se mantiene por debajo de su media a largo plazo. En Europa, la desocupación aumentó un 2% en el trimestre, con lo que el incremento anual se sitúa en el 14%. La oferta de oficinas es escasa en las ubicaciones centrales, pero las tasas de desocupación siguen aumentando en las periféricas, donde la oferta se compone en gran medida de activos de segunda mano. La demanda, que respalda los alquileres prime, se centra en edificios modernos y eficientes energéticamente que ofrezcan servicios de calidad. Los alquileres prime, que sólo afectan a una parte limitada del mercado, han subido una media del 6% interanual y del 31% en diez años. Este fuerte aumento plantea la cuestión de la sostenibilidad de estos alquileres en los mercados donde más han subido, como Berlín (+91%), Múnich (+61%) y Madrid (+66%).

En conclusión, a pesar de los cambios estructurales y la incertidumbre económica, el mercado inmobiliario europeo muestra tímidos signos de recuperación, lo que sugiere el inicio de un nuevo ciclo. El aumento del volumen de inversión debería traducirse finalmente en una subida de los valores, que tendrá lugar cuando los inversores adquieran visibilidad sobre el ritmo de la relajación de la política monetaria del BCE. 

Por otra parte, la adaptabilidad del mercado a las nuevas exigencias, en particular en materia de normas medioambientales y flexibilidad del espacio, demuestra su capacidad para evolucionar frente a los cambios estructurales. La fuerte demanda de activos de calidad en ubicaciones céntricas pone de relieve la creciente importancia de la selectividad en las estrategias de inversión.