La caída en las ventas de viviendas pendientes en EE.UU. muestra que los préstamos hipotecarios son demasiado caros

Los costosos préstamos hipotecarios continúan obstaculizando el mercado de la vivienda en Estados Unidos (EE.UU.), según muestran datos recientes, señalando las crecientes dificultades para un sector clave en la mayor economía del mundo. Ante la improbable disminución de las tasas hipotecarias a corto plazo y la creciente incertidumbre económica, el mercado inmobiliario podría verse en dificultades, ya que cada vez más compradores consideran que invertir en él es demasiado costoso.

Las ventas de viviendas pendientes en EE.UU. cayeron un 6.3% en abril, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) en su último informe estadístico publicado el jueves. La caída superó la previsión de caída del 1% realizada por los analistas, subrayando los problemas que actualmente se observan en el mercado de la vivienda en EE.UU. 

El Índice de Ventas Pendientes de Viviendas de la NAR – un indicador adelantado que típicamente anticipa las ventas de viviendas existentes de uno a dos meses – cayó a 71.3, su nivel más bajo en casi un año. Según la NAR, un índice de 100 sería igual al nivel de actividad de contratos en 2001.

Cambio en las ventas de viviendas pendientes en EE.UU. en % (intermensual). Fuente: FXStreet.

La caída fue generalizada, con las cuatro principales regiones de EE.UU. registrando caídas mensuales. En términos interanuales, las firmas de contratos disminuyeron en el Noreste, Sur y Oeste, con solo el Medio Oeste registrando un modesto aumento.

“En esta etapa crítica del mercado inmobiliario, todo gira en torno a las tasas hipotecarias”, declaró Lawrence Yun, economista jefe de la NAR. “A pesar del aumento en el inventario de viviendas, no estamos viendo un aumento en las ventas de viviendas”.

Las ventas de viviendas existentes – el principal indicador de volumen del mercado – también cayeron un 0.5% en abril y permanecen cerca de mínimos de varios años en términos ajustados estacionalmente. La discrepancia entre el aumento del inventario y el estancamiento de las ventas pone de relieve hasta qué punto las altas tasas han paralizado tanto a compradores como a vendedores.

Las tasas hipotecarias en EE.UU. alcanzan máximos de 2025, la asequibilidad de la vivienda disminuye

De hecho, no es casualidad que la caída en los contratos de vivienda acordados coincida con el aumento de las tasas hipotecarias. Según la Encuesta del Mercado Hipotecario Primario de Freddie Mac, publicada el jueves, las tasas hipotecarias fijas a 30 años están en 6.89%, y la tasa a 15 años está en 6.03%, ambas marcando nuevos máximos desde febrero. 

La Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) publicará sus datos semanales sobre tasas de interés hipotecarias el viernes, pero reportó un comportamiento similar la semana pasada, con tasas a 30 años rondando el 6.9% para préstamos fijos a finales de mayo. Sus datos mensuales de solicitudes de hipoteca publicados el jueves mostraron que la asequibilidad de los compradores de vivienda disminuyó en abril, "con el pago medio aplicado por los solicitantes de compra aumentando a 2.186$ desde 2.173$."

Índice de pagos de solicitudes de compra (fuente: Asociación de Banqueros Hipotecarios)

La Fed mantiene una postura restrictiva, sigue retrasando los recortes de tasas en 2025

Uno de los principales "culpables" de los costosos préstamos hipotecarios es la Fed porque los costos de financiación dependen en gran medida de las tasas establecidas por el banco central de EE.UU.. Los bancos comerciales piden prestado y prestan sus reservas excedentes entre sí a ese nivel, por lo que cualquier cambio en las expectativas de la tasa de fondos de la Fed afecta decisivamente las tasas de interés comerciales para los préstamos hipotecarios.  

La postura de la Reserva Federal (Fed) sigue generando vientos en contra para el mercado de la vivienda. Las actas de la reunión de mayo y un coro de discursos recientes de la Fed han reforzado una perspectiva de tasas de interés "más altas durante más tiempo". El Índice de Sentimiento de la Fed de FXStreet se sitúa actualmente por encima de 110, permaneciendo cómodamente en territorio de línea dura, tras la actividad de discursos de la Fed de esta semana.

Índice de Sentimiento de la Fed de FXStreet 

Incluso voces tradicionalmente neutrales como la del presidente de la Reserva Federal de Nueva York, John Williams (un orador promedio de 5,8, una puntuación neutral según FedTracker de FXStreet) se han vuelto más agresivas recientemente, enfatizando "la necesidad de evitar que la inflación se vuelva altamente persistente", como dijo Williams en un discurso (7,2 - agresivo, según FedTracker) el martes.

La presidenta de la Fed de Dallas, Lorie Logan, repitió el tema, diciendo que la política está "en un buen lugar" y sugiriendo que cualquier cambio podría tardar "bastante tiempo" – un lenguaje que indica que no hay urgencia alguna para recortar las tasas de interés y ofrece poco consuelo a los posibles compradores de vivienda o prestamistas hipotecarios.

Tras estos comentarios, los mercados continúan valorando recortes de tasas de interés retrasados, según la herramienta FedWatch del CME, que ahora solo proyecta un promedio de dos recortes este año, en septiembre y diciembre. 

¿Cuál es la correlación entre el mercado de bonos y el mercado de la vivienda?

La constatación de que los tipos de interés podrían permanecer en niveles más altos durante un período más largo también está afectando al mercado de bonos del Tesoro estadounidense, que todavía muestra señales de una demanda débil.

Los rendimientos a largo plazo han retrocedido ligeramente desde los máximos de 18 meses alcanzados la semana pasada tras la rebaja de la calificación de la deuda soberana de EE.UU. por parte de Moody's, pero permanecen en niveles muy altos. Los rendimientos de los bonos del Tesoro a 20 y 30 años de EE.UU. están justo por debajo del umbral psicológico del 5%, actualmente en 4.94% y 4.93%, respectivamente. 

Con la Fed señalando paciencia y las tasas hipotecarias estancadas cerca de máximos cíclicos, el mercado de la vivienda en EE.UU. probablemente permanecerá contenido. Hasta que los costos de financiación retrocedan de manera significativa, la asequibilidad seguirá fuera del alcance de muchos, y las nuevas firmas de hipotecas seguirán siendo débiles.

Como dijo Yun de la NAR: "Las tasas hipotecarias más bajas son esenciales para atraer a los compradores de vivienda de vuelta al mercado inmobiliario." Por ahora, pueden tener que seguir esperando.